גירון - שכירות בע"מ ואח' נ' בר אבי ואח'

ה נתבעים 1 . יורם בר אבי 2 . ענבר בר אבי ע"י ב"כ ע ו " ד ארצי בן יעקב 3 . יצחק צביקה מסי ק ה 4 . רחמים סופר (ניתן פסק דין ביום 25.10.11) 5 . אברהם אברגל ע"י ב"כ עו"ד אורנה כלב

פסק דין

לפני תביעה כספית בסך 625,112 ₪, אשר הוגשה על ידי גירון שכירות בע"מ ו-פ. גירון אחזקות (2000) בע"מ (להלן יכונו במאוחד- "התובעות"), כנגד מר יורם בר אבי (להלן- "נתבע 1"), בגין הפרת הסכמי שכירות שנחתמו בין התובעות לבין נתבע 1. התביעה הוגשה נגד נתבעים 2-5 בשל היותם ערבים להתחייבויות שנטל נתבע 1.

א.מבוא

התובעות השכירו לנתבע 1 משרדים במרכז המסחרי גירון בעיר אשקלון (להלן- "המרכז המסחרי"), בהתאם להסכמי שכירות כמפורט להלן:

ביום 22.10.02 נחתם בין התובעות לבין נתבע 1, חוזה שכירות בלתי מוגנת, להשכרת משרד ששטחו 50.70 מ"ר אשר ידוע כיחידה 353 בקומה ג' של המרכז המסחרי. תקופת השכירות הייתה לחמש שנים החל מיום 1.10.02 (להלן בהתאמה-"יחידה 353" ו/או "המשרד הקטן" ו-"הסכם השכירות הראשון"). המשרד הקטן הושכר לנתבע 1 כבר משנת 1994, מכוח הסכם שכירות מוקדם שנכרת בין הצדדים. לטענת התובעות, בכותרת הסכם השכירות הראשון נפלה טעות קולמוס ונרשם, כי שנת חתימת ההסכם היא 2003 כאשר בפועל ההסכם נחתם בשנת 2002.

ביום 1.2.04 נחתם בין התובעות לבין נתבע 1, חוזה שכירות בלתי מוגנת, להשכרת משרד נוסף ששטחו 117 מ"ר, אשר ידוע כיחידה 318 בקומה ג' במרכז המסחרי. תקופת השכירות הייתה לחמש שנים החל מיום 1.2.04 (להלן בהתאמה-"יחידה 318" ו/או "המשרד הגדול" ו-"הסכם השכירות השני". המשרד הקטן והמשרד הגדול יכונו גם במאוחד להלן- "המושכר", הסכם השכירות הראשון והסכם השכירות השני יכונו גם במאוחד להלן- "הסכמי השכירות"). נתבע 1 שכר את המשרד הגדול כבר משנת 1992. ביום 22.10.03 נחתם לגבי המשרד הגדול, הסכם שכירות, בין התובעות לבין חברת "אברג'יל בר-אבי ניהול חשבונות בע"מ", באמצעות מנהליה- נתבע 1 ונתבע 5 (להלן בהתאמה- "החברה" ו-"הסכם השכירות עם החברה"). מועד תחילת תקופת השכירות כפי שהוגדרה בהסכם זה, הינה מיום 1.10.02 (לטענת התובעות הסכם זה אכן נחתם בשנת 2002). מכל מקום, הסכם השכירות עם החברה בוטל עם פירוקה של החברה, או אז נחתם הסכם השכירות השני בין התובעות לבין נתבע 1.

להבטחת התחייבויותיו ביחס למשרד הקטן, מסר נתבע 1 לתובעות, שלושה שטרי חוב ע"ס 20,000 ₪ כל אחד, עליהם חתמו כערבים נתבעים 1-2 יחד עם נתבע 5. בנוסף, נתבעים 1-2 ו-5 חתמו על כתב ערבות. להבטחת התחייבויותיו ביחס למשרד הגדול מסר נתבע 1 לתובעות, חמישה שטרי חוב ע"ס 20,000 ₪ כל אחד, עליהם חתמו כערבים נתבעים 1-2 יחד עם נתבעים 3-4. בנוסף, נתבעים 2-4 חתמו על כתב ערבות.

במסגרת הסכמי השכירות, התחייב נתבע 1 לשלם לתובעות דמי שכירות וכן תשלומים נוספים, לרבות דמי ניהול, חניה, תשלומי ארנונה מים וחשמל.

לקראת סוף שנת 2004 פנה נתבע 1 למנהל המרכז המסחרי דאז מר מנחם דרור (להלן- "מנהל המרכז המסחרי") וביקש לקצר את תקופת השכירות. מנהל המרכז המסחרי דחה בקשתו זו של נתבע 1 במסגרת מכתבו מיום 26.10.04.

ביום 9.2.05 שלח נתבע 1 לתובעת 2 מכתב, בו הודיע על כוונתו להביא לסיום את הסכם השכירות ביום 28.2.05. במסגרת מכתב זה, הלין נתבע 1 על כך שהשהות במרכז המסחרי הפכה בלתי אפשרית עבורו, וזאת מפאת מטרדים שנגרמים לו על ידי דיירים ששכרו נכסים סמוך למושכר. כן הלין נתבע 1 על עבודות בנייה שבוצעו במרכז המסחרי וכן על הפסקות חשמל בתדירות גבוה שגורמות לנזקים. סמנכ"ל התובעות דחה את כל טענות נתבע 1 במכתבו מיום 13.2.05 תוך שטען, כי הדיירים נשוא תלונותיו היו מוכרים לו במועד בו חתם על הסכם השכירות. מנהל המרכז המסחרי הוסיף, כי לא הובאו לידיעתו תלונות על כשלים מערכת החשמל במרכז המסחרי, ומכל מקום במועד כניסתו למושכר התקין נתבע 1 בעצמו מערכת חשמל.

ביום 21.2.05 נערכה פגישה בין הצדדים, ובעקבותיה, ביום 22.2.05 שלח סמנכ"ל התובעות לנתבע 1 סיכום פגישה, במסגרתה הועלתה על הכתב הצעת נתבע 1, בין היתר, לפנות את המושכר ולשאת בתשלום דמי שכירות לתקופה של ארבעה חודשים וכן לפרסם על חשבונו מודעות בעיתון לאיתור שוכר חלופי. סמנכ"ל התובעות מצידו העלה על הכתב את דרישת התובעות לקיום מלא של חיובי הסכמי השכירות, אך לפנים משורת הדין, ובמטרה להקטין נזקים נתן הסכמתו להכנסת שוכר חלופי בתנאים שאינם נופלים מהתנאים שנקבעו בהסכמי השכירות שנחתמו עם נתבע 1.

בתחילת שנת 2005 עזב נתבע 1 את המושכר, כאשר רק במהלך חודש אוגוסט שנת 2007 נמצא שוכר חלופי. משכך, הגישו התובעות את שטרי החוב לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. נתבע 1 הגיש התנגדות לביצוע השטרות, התנגדותו התקבלה והתיקים הועברו לבית המשפט השלום. מסיבה שאינה נהירה (כפי שעולה מטענות התובעות בשל רשלנות בא כוחן) בפסיקתא מיום 14.6.07 נמחקו התובענות שהגישו התובעות (ולטענת התובעות, לא נהיר אם בשלב מאוחר יותר בוטלה הפסיקתא). מכל אלה גמרו בדעתן התובעות להגיש תביעה על מלוא החוב הנטען, ומכאן נסללה הדרך להגשת התביעה דנן.

התביעה דנן מתייחסת לתקופה שתחילתה 2/05 וסיומה 8/07 (פרוטוקול מיום 6.7.11 עמ' 2 ש' 27). באשר לנתבע 1- לטענת התובעות, נתבע 1 לא שילם דמי שכירות, דמי ניהול ודמי חנייה החל מיום 1.2.05 ועד ליום 1.8.07, וחובותיו עומדים על סך של 475,723 ₪. בנוסף, החל מיום 1.2.05 לא שילם נתבע 1 תשלומי ארנונה לעיריית אשקלון עבור המושכר וחובו עומד על סך של 149,389 ₪, ובסך הכל 625,112 ₪. נתבעים 2-5 חתמו על ערבות ועל שטרי חוב להבטחת התחייבויות נתבע 1. באשר לנתבעת 2- התביעה נגדה הוגשה על מלוא סכום התביעה, לאור חתימתה על שטרי החוב ועל כתבי הערבות ביחס לשני הסכמי השכירות. באשר לנתבעים 3-4- התביעה נגדם הוגשה בגין מלוא החוב הנתבע בגין הסכם השכירות השני בסך 336,033 ₪ ובתוספת ארנונה בגין יחידה 318 בסך 83,211.5 ₪, ובסך הכל 419,244.5 ₪. באשר לנתבע 5- התביעה נגדו הוגשה בגין מלוא החוב הנתבע בגין הסכם השכירות הראשון בסך 139,690 ₪ ובתוספת ארנונה בגין יחידה 353 בסך 65,234.1 ₪ ובסך הכל 204,924 ₪.

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה אם הסכמי השכירות בוטלו על ידי נתבע 1 כדין, בשל הפרתם על ידי התובעות, או שמא נתבע 1 הפר את הסכמי השכירות שלא כדין ובאופן חד צדדי.

נתבעים 1-3 ו-5 הגישו בקשת רשות להתגונן. נתבע 4 לא הגיש בקשת רשות להתגונן. התובעות נתנו הסכמתן ליתן לנתבעים 1-3 ו-5 רשות להתגונן, ובהחלטת בית המשפט מיום 1.5.11 ניתנה לנתבעים 1-3 ו-5 רשות להתגונן ונקבע, כי התצהירים שצורפו לבקשותיהם ישמשו כתבי הגנה. ביום 25.10.11 ניתן פסק דין נגד נתבע 4.

לבירור המחלוקת העידו מטעם הצדדים כדלקמן: מטעם התובעות הוגש תצהיר ונשמעה עדותו של מר צבי לוין, סמנכ"ל גירון פיתוח ובניה בע"מ, חברת האם של התובעות (להלן- "סמנכ"ל התובעות"). מטעם נתבעים 1-2 הוגש תצהיר ונשמעה עדותו של נתבע 1, וכן הוגש תצהיר ונשמעה עדותו של מר צביקה מסיקה. מטעם נתבע 5 הוגש תצהירו של נתבע 5. נתבע 3 לא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו.

למען הסדר הטוב, ישיבת ההוכחות במסגרתה העידו הצדדים התקיימה ביום 28.12.11. הפנייה לעדויות מישיבה זו, תעשה על ידי מס' העמוד ומס' השורה. ככל שיעשה שימוש בפרוטוקולים מתאריכים אחרים, ייכתב הדבר מפורשות.

ב.טענות הצדדים

טענות נתבעים 1-2

לטענת נתבע 1 הסכמי השכירות בוטלו כדין עקב הפרתם על ידי התובעות, בכך שאפשרו מטרדים אשר פגמו בהנאתו הסבירה של המושכר וכוננו אי התאמה בין תכוניותיו האינטלקטואליות של המושכר לבין תכונותיו לפי המוסכם מלכתחילה.